Смотрите также:
Ипотека для многих казахстанцев является способом приобрести собственное жилье или улучшить жилищные условия. Однако необходимо помнить, что ипотека, как любой кредит, – это большая ответственность. Прежде чем оформлять его, необходимо оценить свои финансовые возможности.
На что же следует обратить особое внимание в первую очередь при ипотечном кредитовании? Каковы условия различных банков, а также перечни и формы документов, необходимых для оформления ипотеки? В данном разделе представлена информация об основных моментах ипотечного кредитования.
Что такое Ипотека?
Ипотека – это кредит, который выдают банки второго уровня для приобретения недвижимости. Залог по ипотечному кредиту — приобретаемое вами жилье. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Однако каждому потенциальному заемщику необходимо помнить, что недвижимость, которую вы приобретаете, является собственностью банка до тех пор, пока вы полностью не погасили кредит. Если вы перестаете вносить ежемесячные платежи, банк может забрать вашу квартиру или дом и самостоятельно реализовать его для погашения вашей задолженности.
Сегодня ипотечный кредит предлагают коммерческие банки и один государственный специализированный банк, реализующий систему жилищных строительных сбережений. Сумма ежемесячного платежа зависит от первоначального взноса, срока кредитования и процентной ставки.
Шаги по оформлению ипотечного кредитования
— Ваши потребности и возможности. В первую очередь проведите реальную оценку своих потребностей и возможностей, так как многое зависит от вашей платежеспособности, то есть, от вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вносить ежемесячно в счет погашения ипотечного кредита, а также наличия собственных накоплений на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту. Определите для себя, что Вы хотите конкретно приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, на вторичном рынке или в новостройке, сколько комнат, для того чтобы выбрать в дальнейшем подходящую кредитную программу и рассчитать все сопутствующие расходы по ней. Для этого можете воспользоваться сервисом подбора жилья и ипотеки.
— Расходы по ипотеке. Теперь вам предстоит определиться с суммой кредита, процентными ставками и сроками кредитования. При оформлении ипотеки не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам необходимо будет сделать дополнительно, и какие дополнительные расходы придется понести в течение всего кредитного периода. Чтобы самостоятельно оценить свои силы, вы можете воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые представлены на сайтах различных банков, и рассчитать сумму ежемесячных платежей.
На что обратить внимание при оформлении ипотечного кредита?
1. Важно выбрать банк, в котором вы планируете получить заем. Обратите внимание на тот банк, в котором вы получаете заработную плату, обычно для корпоративных клиентов, имеющих зарплатный проект, могут быть предоставлены льготы, например, банк может снизить процентную ставку.
2. Сравните все условия ипотечных программ, существующих на рынке – это как собственные программы банков, так и госпрограммы. Есть программы, которые предполагают льготы и хорошие условия для определенных категорий граждан. К примеру, «Военная ипотека», «Бақытты отбасы» в Отбасы банке.
3. Выберите комфортный для вас метод погашения ипотеки. Их два – аннуитетный и диффенцированный. Банки обязаны предоставить заемщику право выбора метода погашения по ипотеке.
- Аннуитетный способ погашения кредита предполагает равные ежемесячные платежи по всему сроку кредитования. При этом методе изначально почти вся сумма ежемесячного погашения будет уходить на проценты и только минимальная — на основной долг или тело кредита.
- Дифференцированный метод предполагает обычно, что ежемесячный платеж больше, кредит погашается равномерно и на оставшуюся сумму основного долга начисляются проценты, в связи с чем и изменяется ежемесячная сумма к погашению.
При сравнении двух этих методов оказывается, что переплата по аннуитетному платежу обычно больше, чем по дифференцированному методу. Для многих аннуитетный платеж является более простым и понятным, за счет того, что ежемесячная сумма погашения кредита одна и та же, ее просто стоить запомнить и выплачивать. Но дифференцированный метод может быть выгоднее с точки зрения меньшей переплаты за весь срок кредитования. Сами клиенты выбирают аннуитетный платеж, чтобы ежемесячная плата была ниже. Для банков же аннуитетный график так же более выгоден.
4. Тщательно изучите кредитный договор перед его подписанием. Очень важно подписывать договор только после изучения условий! Если что-то непонятно, спрашивайте у менеджера банка, если есть возможность, то проконсультируйтесь с юристом. Перед подписанием договора менеджер банка обязан дать вам Памятку, которая необходима для ознакомления и сравнения условий займа в банках. Также договор должен иметь Титульный лист, который содержит основную информацию о займе: сумму и срок займа, размер ставки вознаграждения и ГЭСВ, метод и способ погашения кредита, размер неустойки (штрафа, пени) за нарушение обязательств по договору, при наличии в договоре права заемщика на частичное или полное досрочное погашение основного долга – информацию о необходимости заемщика для реализации данного права обратиться в банк с соответствующим заявлением, информацию о праве заемщика представить в банк письменное заявление, содержащее сведения о причинах возникновения просрочки исполнения обязательства по договору банковского займа, доходах и других подтвержденных обстоятельствах (фактах).
Всегда помните, что необходимо рассчитать свой ежемесячный доход. Кредитные обязательства не должны превышать 50 % вашего дохода! Лишь в этом случае вы сможете быть уверены в своевременном погашении кредита.
Важно: Осуществляйте все платежи по ипотечному кредиту точно в срок. Будьте готовы к тому, что вам необходимо будет уведомлять банк о каждом своем шаге, будь то смена места жительства, работы, заключение брака, рождение детей или перепланировка приобретенного в ипотеку жилья. Для банка необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть сумму и проценты за пользование ипотечным кредитом, поэтому будьте готовы пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Какой у вас доход, какую квартиру вы хотите приобрести, и за какую сумму, и сколько денег можете заплатить в качестве первоначального взноса? Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае если, вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей.
Также старайтесь не торопиться с подписанием документов (договор ипотеки и другие документы) без предварительного ознакомления с ними. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входят обычно следующие документы:
1. Оригинал и копия удостоверения личности Заявителя, Залогодателя, (Созаемщика (-ов), Гаранта).
2. Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака, либо нотариально заверенное заявление о гражданской состоятельности Залогодателя (по установленной форме Банка).
3. Оригинал справки о заработной плате с действующего места работы за период не менее 6 последних месяцев, с указанием всех удержаний, предусмотренных законодательством РК, за подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, заверенный печатью.
4. Оригинал выписки с индивидуального пенсионного счета за период не менее 6 последних месяцев, из накопительного пенсионного фонда за подписью уполномоченного лица, заверенный печатью накопительного пенсионного фонда.
5. Оригинал и копия договора банковского займа с графиком погашения, в случае наличия у Заявителя, Созаемщика (-ов), Гаранта имеющихся обязательств по займам других банков и организаций.
Со списком банков можно ознакомиться на сайте Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка.
Плюсы и минусы ипотеки
Плюсы ипотеки:
Наличие кредита при оформлении ипотеки
Страхование — одна из самых популярных услуг, которую предлагают в банках при оформлении кредитов, в том числе и ипотечных. Часто от согласия клиента на подключение этой услуги зависит размер процентной ставки, в некоторых случаях страхование является обязательным условием для заключения кредитного договора. Разбираемся, какие виды страховок бывают при оформлении ипотеки, в чем их польза, можно ли от них отказаться.
Обязательное страхование при оформлении ипотеки
У многих людей сформировано негативное восприятие страховки. Еще совсем недавно сотрудники банков всеми способами старались навязать потенциальным клиентам эту услугу, в том числе при оформлении потребительских и товарных кредитов. Действительно, в этих случаях закон гарантирует право на добровольное оформление или отказ от страхования. Однако в случае с ипотекой ситуация несколько иная: есть один вид страховки, который каждый заемщик должен подключить обязательно.
Речь идет о страховании залога, то есть самого объекта ипотечного кредитования: квартиры, дома, апартаментов и других типов недвижимости. Это закреплено на федеральном уровне в 31 статье ФЗ-102 «Об ипотеке». Часто эту услугу называют страхованием имущества, отказаться от нее при оформлении ипотеки заемщик не может.
В базовый вариант полиса входят риски от гибели или повреждения конструктивных элементов недвижимости, то есть межкомнатных перегородок, перекрытий, стен, входных дверей, окон. Могут быть дополнительные условия: например, при страховании гаражей и частных домов учитываются также повреждения крыши и фундамента. Ситуации, при которых эти повреждения могут появиться, разные в зависимости от конкретного полиса каждой страховой компании.
К основным рискам относятся повреждения, возникшие в случае:
- Выявления конструктивных дефектов, которые были допущены во время возведения дома;
- Стихийных бедствий;
- Пожара;
- Взрыва газового оборудования;
- Удара молнии;
- Залива из-за повреждения систем канализации, отопления, водопровода;
- Падения деревьев, столбов, рекламных баннеров, а также наезда транспорта;
- Действий посторонних лиц.
Существуют расширенные страховые полисы, куда заемщик может включить дополнительные риски. Например, защитить от перечисленных выше повреждений установленное в квартире инженерное оборудование и выполненную внутреннюю отделку. В этом случае сумму покрытия клиент может выбрать самостоятельно, однако чем больше она будет — тем выше будет платеж. Также, например, можно включить в число рисков террористический акт. Популярно и страхование гражданской ответственности. Оно позволяет получить компенсацию, если по вашей вине будет нанесен урон имуществу соседей.
Дополнительные виды страховок при оформлении ипотеки
Защита жизни и здоровья — второй по популярности вид страхования при оформлении ипотечного кредита и самый распространенный при получении потребительского. Эта страховка не является обязательной и каждый клиент может от нее отказаться. Банки не имеют права навязывать эту услугу, но иногда вынуждают клиентов ее оформить. Самый распространенный способ — предложение более низкой процентной ставки при одновременном оформлении страховки и ипотеки. При этом общая стоимость страхования будет меньше, чем переплата при повышении процента. Поэтому клиенты банков вынужденно соглашаются на эти условия, так как они будут более выгодными.
Для банка это дополнительный способ защиты средств. Базовый вариант гарантирует полную выплату ипотечного долга в случае смерти страхователя, а также приобретения им инвалидности первой или второй группы. Дополнительно можно подключить компенсацию со стороны страховой выше суммы долга. Это будет означать, что при наступлении страхового случая будет не только закрыт долг, но и выплачена дополнительная сумма пострадавшему или его наследникам.
В некоторые полисы входит понятие временной нетрудоспособности. Это значит, что страховая будет выплачивать долг клиента в период, когда он будет находиться на больничном. Однако в этом случае действует множество нюансов. Например, больничный должен быть длительным, так как выплаты начнутся только после 14 дней временной нетрудоспособности. При этом выплатят не всю сумму ежемесячной задолженности: расчет будет проходить по дням нахождения на больничном.
Также в некоторых банках есть возможность оформления защиты от недобровольной потери работы. Обычно сюда входит порядка 10 рисков — потеря работы в результате сокращения, ликвидации предприятия, отказа от переезда по долгу службы в другой регион. Размер выплаты ограничен страховой суммой, срок для поиска новой работы (то есть компенсация «простоя») составляет до полугода. Выплаты за каждый день без работы направляют непосредственно страхователю, а не банку.
Титульное страхование — это защита риска потери права собственности. Например, если сделку по недвижимости признают мошеннической. Или внезапно появятся новые претенденты на квартиру со стороны бывших владельцев, дело дойдет до суда и сделка будет признана недействительной. В этом случае страховка поможет не остаться в долгу у банка и закрыть ипотеку.
Стоимость страхования
Стоимость обязательного ипотечного страхования зависит от целого ряда факторов, но обычно варьируется в пределах 0,2%-0,4% от остатка по основному долгу. Каждый год стоимость страховки будет пересчитываться, так как размер основного долга по ипотечному кредиту будет уменьшаться. Таким образом, за 15-20 лет срока возврата ипотечного кредита по страховке может набежать не одна сотня тысяч рублей, однако ничего с этим поделать нельзя: платить все равно придется.
Стоимость полиса рассчитывается в каждом конкретном случае индивидуально. Роль при этом играют не только тарифы отдельных страховщиков. При оформлении страхования имущества учитывают возраст дома, наличие деревянных перекрытий, а также тип самого объекта. При расчете стоимости полиса страхования жизни — возраст и пол заемщика (для женщин при прочих равных условия выгоднее, так как у них выше продолжительность жизни), наличие хронических заболеваний, профессию (чем рискованнее, тем больше цена полиса).
Как оформляется страховка
В большинстве случаев эту услугу, особенно если речь идет о страховании имущества, предлагают подключить в банке во время оформления ипотеки. Однако клиент может сделать это и самостоятельно онлайн или в офисе страховой компании, а также на сайтах многих банков, с помощью сервиса «ДомКлик», агрегаторов.
Большинство крупных банков имеют собственные страховые компании и предлагают получить страховку через них. Однако клиент имеет полное право отказаться от этого варианта, выбрав ту страховую компанию, что ему больше подходит. Главное условие — она должна быть аккредитована банком, где берется ипотека.
Если у клиента уже оформлена страховка, например защиты жизни и здоровья, банк может ее не принять. Во-первых, выдавшая ее компания должна быть аккредитована. Во-вторых, в полисе должна быть указана сумма не менее размера основного долга. В-третьих, полис должен содержать определенный набор рисков, обозначенный банком. Например, некоторые кредитные организации настаивают на наличии пункта о риске временной нетрудоспособности, который есть не во всех видах страхования жизни и здоровья.
Можно ли отказаться от страховки
От страхования имущества, то есть залога при ипотечном страховании, отказаться нельзя. Если клиент хочет получить ипотеку, эта услуга обязательна. В случае отказа от этой страховки в выдаче жилищного кредита банк откажет.
От такой страховки можно отказаться, если она уже оформлена. Например, уже после заключения договора страхования вы нашли страховку с условиями получше. Или вдруг вообще передумали оформлять ипотеку. В этом случае, в течение 14 дней с момента заключения договора страхования следует направить в адрес страховой компании заявление на отказ от страховки. Если отправляете документы почтой, обязательно выбирайте заказное письмо с описью и подтверждением получения. Подаете заявление лично — просите его копию, заверенную сотрудником, или документ о том, что заявление принято. При оформлении заявления на отказ онлайн, дождитесь подтверждения о его принятии на электронную почту. Такие же правила и процедуры действуют и при отказе от страховок других видов.
Еще один важный момент — возврат неиспользованной части страховки при досрочном погашении. Если страховой полис был куплен и оплачен сразу на весь срок ипотечного кредита, при досрочном его погашении часть суммы за уменьшенный период можно вернуть, направив запрос в страховую компанию. Однако обычно полис оформляют на год с его последующим продлением. В этом случае при досрочном погашении ничего возвращать не придется.
Стоит помнить, что страхование имущества обязательно нужно продлевать каждый год на протяжении всего срока ипотечного кредита, иначе от банка последуют штрафы. Другие типы страховок продлевать необязательно. Исключение — если кредит был выдан по привлекательной ставке при условии обязательного подключения услуги страхования жизни. При отказе от нее ставку могут повысить и пересчитать параметры ссуды на новых, менее выгодных, условиях.
Что делать при наступлении страхового случая
В первую очередь необходимо убедиться, что произошедшее событие действительно является страховым. Например, при защите жизни и здоровья страховыми обычно не являются случаи, когда травма была получена в результате занятий экстремальными видами спорта.
Если страхователь уверен, что событие попадает в список указанных в полисе, о нем стоит немедленно уведомить страховщика. Сделать это можно способами, указанными в полисе или договоре страхования: онлайн через сайт, по телефону, электронной или обычной почте. Параллельно нужно фиксировать все доказательства произошедшего события: сохранять все справки от врачей, полиции, сотрудников ЖКХ. В ответ на запрос страховая пришлет список необходимых для подтверждения документов. При необходимости направит собственного специалиста. Если решение о выплате будет положительным, компенсацию в указанный в договоре срок получат страхователь или его наследники. В случае страхования имущества — банк.
Плюсы страхования
Страховка дает гарантию о закрытии ипотечного долга не только банку, но и заемщику. Поскольку срок жилищных кредитов обычно большой, нельзя предусмотреть все обстоятельства, тем более непредвиденные. Гораздо спокойнее будет иметь уверенность, что в таких ситуациях долг перед банком будет выплачен.
https://egov.kz/cms/ru/articles/mortgage