Порядок приобретения недвижимости в Испании в 2022 году

Порядок приобретения недвижимости в Испании в 2022 году

Покупая недвижимость в Испании, необходимо знать информацию о процедуре и условиях приобретения жилья. В данной статье мы расскажем, как купить жильё в Испании. Многие иностранцы хотят купить недвижимость в Испании, чтобы жить в стране с отличным климатом и гастрономией, впечатляющими пляжными и горными ландшафтами. Однако в каждой стране процесс покупки жилья имеет свои особенности.

СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Стоимость может сильно варьироваться в зависимости от области Испании. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр. В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Коллапсара и Бенавенте.

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Сейчас можно самостоятельно искать и покупать недвижимость в Испании в любом городе с помощью интернета и выбирать подходящие варианты, которые предлагает рынок недвижимости. Однако хорошим способом начать поиск жилья в Испании остается обращение в проверенные агентства по недвижимости в Испании.

ТРЕБОВАНИЯ К ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ И ГРАЖДАН РОССИИ

При покупке жилья в Испании иностранцами, не существует никаких ограничений для граждан ЕС или живущих за его пределами. Единственное требование для процедуры приобретения недвижимости в Испании, которое необходимо выполнить, – запросить NIE (идентификационный номер иностранца). Особенности при покупке недвижимости в Испании иностранцами сводятся к наличию NIE, который будет служить для подтверждения личности покупателя при заключении договора купли-продажи и уплате соответствующих налогов. С помощью этого документа можно выполнять такие простые и основные процедуры, как открытие счета в банке, покупка дома, автомобиля или какого-либо товара. Можно подать заявку по форме EX-15 на получение NIE в местном полицейском участке или в посольстве Испании любой страны.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

• сертификат энергоэффективности;
• нотариальный акт;
• договор купли-продажи;
• сведения из государственного кадастра недвижимости;
• налог на недвижимость (IBI);
• налог на добавленную стоимость;
• нота симпле (официальная выписка из Регистра Собственности Испании), подтверждающая право собственности на недвижимое имущество;
• договор аренды.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО БЕЗОПАСНОМУ ВЛОЖЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ИСПАНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Многие задаются вопросом, как стать собственником испанской недвижимости и провести безопасную сделку. Вот несколько советов:

Если имущество или жилье принадлежит частному лицу, необходимо проверить:

• идентификационный номер реестра жилья и зарегистрированного имущества, чтобы идентифицировать владельцев имущества и проверить, что всё в порядке;
• числятся ли долги за имуществом (куплено в ипотеку или в залог, оплата коммунальных услуг);
• нота симпле в офисе земельного реестра, подтверждающую право собственности на имущество;
• в мэрии города, осуществление платежей IBI (налоги на недвижимость) или сбор мусора;
• наличие обязательного энергетического сертификата.

Если жилье принадлежит застройщику:

• Необходимо и важно проверить статус утверждения проекта, лицензию на строительство, регистрацию жилья и сертификат соответствия помещения требованиям пригодности для проживания.
• На месте рекомендуется проверить определенные аспекты, такие как страхование от скрытых дефектов, наличие кооперативов и другое.

При долевом строительстве важно:

• одобрение городского совета, лицензия на строительство, сертификат пригодности здания;
• занесение здания в реестр недвижимости;
• сертификат из испанского реестра коммерческих организаций.

Также необходимо проверить:

• общие планы здания, в котором находится покупаемая квартира, инфраструктуру;
• текущую цену, в которую входит общая цена с НДС, прочие платежи, связанные с продажей недвижимости.

ОПЛАТА ПОКУПКИ

Как купить недвижимость в Испании и какой выбрать способ оплаты – наиболее интересующие инвесторов вопросы.

Испанские банки предлагают кредит иностранцам, не проживающим в стране, кроме того, специально для них зарезервированы ипотечные кредиты. Платежи, как за имущество, которое вы покупаете, так и за административные расходы, как правило, должны быть в евро. Многие покупатели, мелкие или средние инвесторы, поводят платежи непосредственно с продавцом и оперативно оформляют покупку недвижимости за наличные. В таких случаях закон 7/2012 от 29 октября ограничивает суммы при совершении транзакций в Испании. Для тех, кто не является налоговым резидентом, эта сумма составляет 15.000 €. Таким образом, если деньги поступают из-за границы, придется делать международный банковский перевод. За совершение перевода из иностранного банка будет взиматься очень высокая комиссия. Важно выбрать надежный и удобный банк, который больше всего подходит для совершения покупки.

Покупатель должен оплатить все расходы при сделке купли-продажи недвижимости в Испании:

• обращением в Бюро услуг в случае запроса ипотеки;
• уплатой налогов;
• составлением нотариального акта;
• оплатой налога на добавленную стоимость

ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Необходимо знать, как выгодно и правильно купить жильё в Испании, чтобы сделка принесла наибольшую выгоду. При этом этапы покупки недвижимости в Испании включают оформление и подготовку необходимых документов, и выполнение следующих шагов:

1. Выбрать недвижимость, в некоторых случаях можно подписать договор задатка и заплатить процент от окончательной цены. Это соглашение, по которому обе стороны обязуются завершить покупку-продажу в ближайшее время. Обычная сумма задатка или депозита составляет 10% от стоимости жилья.
2. С помощью Земельного кадастра убедиться, что имущество принадлежит продавцу и что оно свободно от административного бремени или ипотеки.
3. Открыть счет в испанском банке. Для оплаты жилья и расходов, связанных с покупкой, очень хорошо иметь банковский счет в местной валюте Испании.
4. Выбрать местного адвоката для консультаций.
5. Получить NIE.
6. Подписать договор купли-продажи и оплатить оставшуюся сумму.
7. Зарегистрировать имущество на свое имя и оплатить соответствующие административные расходы.
8. Оформить акт в Земельном реестре, внести изменения в данные о праве собственности и найма.
9. Оплатить налоги и расходы, связанные с покупкой. Как правило, расходы будут варьироваться в зависимости от цены транзакции. Они обычно достигают от 10% до 13% от покупной цены. Если сделка проводится через риелтора, плату за нее будет нести покупатель.
10. Оплатить ежегодные налоги для владельцев испанской недвижимости.

Данные этапы процедуры покупки недвижимости помогут вам структурировать процесс приобретения жилья.

СПИСОК РАСХОДОВ, С КОТОРЫМИ ПРИДЕТСЯ СТОЛКНУТЬСЯ

Покупатель неизбежно сталкивается со следующими расходами:

• Налог на передачу имущественных прав (ITP): от 6 до 10%, зависит от каждого автономного сообщества. Оплачивается только при приобретении вторичного жилья.
• Налог на добавленную стоимость (НДС): 10% от стоимости имущества. Применяется только при покупке нового жилья.
• Налог на удостоверенные юридические акты (IAJD): от 0,5 до 1,5%.
• Нотариальные расходы: от 0,03 до 0,45%.
• Регистрационные сборы: от 0,02 до 0,18%.
  

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов становятся больше, чем для резидентов. Так, нерезиденты, которые становятся владельцами жилья в Испании, должны оплачивать 2% его кадастровой стоимости, к которой применяется налоговая ставка в размере 19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для остальных налогоплательщиков. Покупка недвижимости в Испании нерезидентом страны при условии, что жилье является инвестицией и сдается, то доход от его аренды будет полностью облагаться ставками налогообложения (19% для жителей ЕС, Исландии и Норвегии; 24% для остальных). Подача подоходного налога для нерезидентов (IRNR) производится ежегодно.

МОЖНО ЛИ ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ С ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УДАЛЕННО?

Столкнувшись с ограничениями, связанными с пандемией Covid-19, многие прибегают к дистанционным технологиям, позволяющим совершать, например, сделки с квартирами в Испании. Хотя этот вариант и эффективен, но подходить к нему следует с осторожностью, так как существует риск стать жертвой мошенничества.

Рекомендации по покупке и оформлению недвижимости в Испании в 2022 году удаленно:

1. Посещать надежные порталы недвижимости. Эти платформы очень полезны при поиске недвижимости через интернет, поскольку предлагают выбрать местоположение, ценовой диапазон или продавца из спектра постоянно обновляющихся предложений.
2. Нанять агента по недвижимости. Следует найти агентство недвижимости. Важно, чтобы оно было зарегистрировано и сертифицировано, имело опыт дистанционной продажи жилья.
3. Совершить удаленный визит. Для виртуального тура будет полезно составить интересующие и заранее подготовленные вопросы о недвижимости.
4. Убедиться, что документация в порядке. Чтобы выставить на продажу дом или квартиру, владелец должен иметь документы в Государственном реестре собственности. Необходимо проверить отсутствие непогашенных долгов или юридических проблем с Министерством финансов или другими финансовыми учреждениями.
5. Выбрать подходящий способ оплаты. Очень важно выбрать способ, соответствующий возможностям и бюджету покупателя. Для этого необходимо найти подходящую процентную ставку, срок и определить схему финансирования или софинансирования.
6. Провести сделку дистанционно. Технологии позволяют заключать сделки дистанционно, поскольку агент может отправить вам необходимую документацию с помощью различных цифровых средств. Например, договор купли-продажи может быть подписан с помощью системы электронной подписи. В этом процессе важно нанять адвоката, который будет давать советы по сделке и удостоверит ее законность.

КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ГРАЖДАНИНУ РОССИИ

Покупателями испанской недвижимости часто становятся граждане России, так как Испания является притягательной страной для инвестирования. Остановимся на вопросе как купить недвижимость в Испании россиянину.

Особенности приобретения испанской недвижимости россиянами:

• необходимо соблюдать законодательные нормы двух стран – России и Испании,
• в случае ипотеки, испанские банки одобрят финансирование лишь 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых,
• во время подписания договора необходимо участие аккредитованного переводчика.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании гражданином России:

• выбор объекта недвижимости,
• подготовка документов,
• составление договора купли-продажи,
• оплата, смена владельца в Регистре собственности.

Итак, мы ответили на вопрос как приобрести недвижимость в Испании.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Можно выделить ряд недостатков владения недвижимостью.

1. Затраты на содержание жилья (оплата коммунальных платежей, ремонт и т. д).
2. Оплата ежегодных налогов собственников жилья в Испании.
3. Бюрократия испанских банков.

Достоинства покупки недвижимости в Испании:

1. Получение ВНЖ или Золотой визы в Испании.
2. Выгодное инвестирование в случае с туристической недвижимостью (до 6-7% годовых).
3. Прозрачность заключения сделки купли-продажи.
4. Наличие в собственности жилья в курортной стране.

ПОМОЖЕМ ВАМ СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ!

Вы можете обратиться в нашу компанию для подбора недвижимости и организации переезда на ПМЖ в Испанию. Начните путь к мечте прямо сейчас!

Поделитесь
Читайте также

• Что обязательно к посещению в Валенсии: 10 интересных мест — 03.02.2024
• Переезд в Валенсию: что важно знать? — 29.01.2024
• Лучшие способы получить ВНЖ в Испании с правом трудоустройства — 25.01.2024

Топ-10 лучших российских акций 2023 года. Рейтинг «РБК Инвестиций»

«РБК Инвестиции» составили список лучших российских акций 2023 года. Рейтинг включает три раздельных топа: по росту котировок, по дивидендной доходности и по полной доходности (рост котировок плюс дивиденды)

Подводя итоги 2023 года, «РБК Инвестиции » составили список акций российских компаний, которые могли принести инвесторам наибольший доход. При этом учитывались рост рыночной цены акций за год и их дивидендная доходность. Дивидендная доходность определялась как сумма всех дивидендов, которые инвестор мог получить, владея акциями в течение года, поделенная на стоимость ценной бумаги в конце 2022 года. Кроме этого, мы определили топ-10 лучших акций по росту котировок и топ по дивидендной доходности отдельно.

Топ-10 по полной доходности

Прошедший 2023 год был для фондового рынка вполне благоприятным. Индекс Мосбиржи полной доходности вырос на 53,84% — с 4548,82 до 6997,68 пункта. Компании платили дивиденды , котировки росли, а акции стали лучшим классом активов, опередив банковские вклады, облигации и валюту. Средняя полная доходность всех российских бумаг, торгующихся на Московской бирже, составила 115,6%. При этом даже у последней в топ-10 лучших акций года доходность превысила 373,6%, а у лидера составила 967,1%. Средний уровень доходности в топ-10 — 474,7%.

В списке лучших акций, на наш взгляд, наиболее примечательны две вещи. Во-первых, восемь из десяти акций — это бумаги компаний из сферы электроэнергетики, в основном энергосбытовых компаний. «Среди лидеров роста преобладают бумаги электроэнергетиков из-за их невысокой ликвидности на рынке», — полагает Даниил Болотских, ведущий аналитик «Цифра брокер».

Второй момент — самые доходные бумаги оказались в подавляющем большинстве акциями роста. Лишь по четырем из них инвесторы могли получить дивиденды в 2023 году. Да и высокой можно назвать дивидендную доходность только одной бумаги — ТГК-14. Несмотря на преобладание в топ-10 акций энергетиков, лидером доходности с достаточно большим отрывом стали бумаги транспортно-логистической группы Globaltruck (эмитент акций — ПАО «ГТМ»). Бумаги компании показывали значительный рост в течение года и уже возглавляли промежуточный рейтинг по итогам девяти месяцев. При этом аналитики не видят фундаментальных причин для столь быстрого роста котировок компании. Инвестиционный стратег инвесткомпании «Алор Брокер» Павел Веревкин отмечает, что акции Globaltruck подвержены повышенной активности со стороны спекулянтов на фоне низкой ликвидности в этих бумагах. «Помимо этого, нельзя исключать банальную ошибку участников торгов, перепутавших тикер Globaltruck (GTRK) с другим эмитентом — Globaltrans (GLTR). Ралли акций Globaltruck как раз совпадает по времени с новостями о смене Globaltrans кипрской юрисдикции на Абу-Даби. Это событие могло спровоцировать кумулятивный эффект, а дальнейший рост продолжался уже по инерции», — добавляет эксперт.

Лидеры роста

Как мы уже видели, наиболее весомым компонентом доходности лучших акций года был рост котировок. Влияние дивидендной доходности для лучших акций было крайне незначительным — это проявилось и в том, что состав списков самых подорожавших акций года и самых доходных бумаг совпал на 100%. Разница в размере дивидендов сказалась только на порядке расположения компаний в топ-10.

Средний по топ-10 прирост котировок составил 470,1% при разбросе от 355,8% до 967,1%. За тот же 2023 год индекс Московской биржи вырос лишь на 43,87%, с 2154,12 до 3099,11 пункта.

Лидеры по дивидендной доходности

Как мы видим, самые доходные бумаги смогли вырасти без дивидендной подпитки. Тем не менее для тех инвесторов, которые ориентируются на дивидендные выплаты, 2023 год также оказался вполне удачным. И на это есть две причины. Во-первых, дивиденды сами по себе могли принести неплохую доходность. Во-вторых, дивиденды становились драйверами роста.

Средняя дивидендная доходность топ-10 акций с наибольшей дивидендной доходностью выплат в 2023 году составила 28,1% с разбросом от 21,7% до 40,2%. При этом средний прирост цены топа лучших дивидендных акций составил 173,45% с разбросом от 65,6% до 355,8%. То есть средний рост котировок у дивидендных акций в шесть раз превысил их дивидендную доходность. В итоге лучшие дивидендные акции показали и хорошую полную доходность — от 87,34% до 393,1% со средним значением 201,53%. Кроме того, три акции дивидендного топ-10 года показывают стабильно высокую дивидендную доходность, сопровождаемую стабильным ростом дивидендных выплат и котировок в течение как минимум пяти лет. Это бумаги ЛУКОЙЛа, привилегированные акции «Ставропольэнергосбыта» и обыкновенные акции банка «Санкт-Петербург», возглавившего список лучших дивидендных бумаг 2023 года.

Какие компании будут лидерами в 2024 году

Эксперты не исключают, что в 2024 году список лидеров роста могут вновь возглавить компании из сектора электроэнергетики. Однако на рынке есть и другие интересные идеи. Так, Болотских из «Цифра брокер» считает, что лучше всех в этом году себя проявят бумаги ЛУКОЙЛа, Сбербанка, «Полюса», «Совкомфлота», Ozon и привилегированные акции «Транснефти». Аналитики «Финама» делают ставку на бумаги металлургов — «Северсталь», НЛМК, ММК. По мнению экспертов, акции этих компаний могут продемонстрировать хороший рост в текущем году при условии возобновления выплаты дивидендов и сохранения прежней дивидендной политики, когда на дивиденды направлялось 100% свободного денежного потока. Отдельно в «Финаме» выделяют привилегированные акции «Транснефти». По итогам девяти месяцев 2023 года прибыль компании увеличилась на 46% год к году. В связи с этим эксперты прогнозируют дивиденды в размере ₽19 657, или 13,1% доходности на одну привилегированную акцию по итогам года (по цене ₽149 400 на конец дня 12 января). Более того, предстоящий сплит бумаг 1 к 100 в феврале позволит большему количеству частных инвесторов приобретать бумаги компании. «В то же время негативным фактором для «Транснефти» является добровольное сокращение добычи и экспорта в рамках сделки ОПЕК+, однако мы считаем, что данный фактор уже учтен в котировках. Наша целевая цена по привилегированным акциям «Транснефти» составляет ₽176 900, что соответствует апсайду 18,4%», — прогнозируют аналитики «Финама». Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Краткое обозначение акций компании, валюты или товара на бирже. Чаще всего состоит из букв, использованных в названии компании. Реже — из цифр (на азиатских биржах). В тикерах облигаций указаны базовые характеристики ценной бумаги — обычно цифрами. Тикеры валют состоят из трех букв. Первые две обозначают страну, а третья — первая буква в названии валюты (например, RUR — это российский рубль, а USD — доллар США). Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее

https://spain-real.estate/ru/faq/the-procedure-for-purchasing-real-estate-in-spain-in-2021/